Administração de locação: 5 prompts do início à saída

A briga começa no que ninguém escreveu

Administrar locação é fácil enquanto nada acontece. O atrito aparece sempre nos mesmos quatro pontos — o reparo, o barulho, o reajuste e a devolução da caução — e quase sempre pela mesma razão: o critério não estava escrito quando ainda não havia conflito. Depois que há, qualquer texto soa como reação.

É trabalho de redação repetitiva, com forma conhecida, e um modelo de linguagem rende bem nele. Com uma condição que atravessa os cinco prompts abaixo: ele não decide quem paga, não calcula índice que você não colou e não afirma o que a lei exige. O que falta vira pendência marcada, não estimativa.

1. Regras da casa que cabem numa página

Escreva as regras de convivência para o imóvel abaixo.

IMÓVEL: [tipo, se é condomínio, o que tem de área comum]
REGRAS DO CONDOMÍNIO: [cole, se houver]
O QUE JÁ DEU PROBLEMA ANTES: [barulho, animal, mudança, obra…]

Entregue: (1) as regras em frases curtas, cada uma dizendo o
comportamento esperado e não o proibido; (2) o que acontece quando
alguém descumpre, em três níveis; (3) o que NÃO é regra da casa e
sim cláusula de contrato.

Regras: não invente regra de condomínio que eu não colei. Marque
como [CONFERIR NO CONTRATO] tudo que precise estar lá para valer.

O item 3 evita o erro mais comum: transformar em “regra da casa” algo que só tem força se estiver no contrato. Regra escrita no papel errado não vale nada na hora em que precisa valer. Variações em prompts para regras e regulamentos de inquilinos.

2. O formulário decide a conversa do reparo

Monte o formulário de solicitação de manutenção.

IMÓVEL: [tipo, idade, o que costuma quebrar]
QUEM PAGA O QUÊ, PELO CONTRATO: [cole a cláusula]
PRAZO QUE PROMETEMOS: [por nível de urgência]

Entregue: (1) os campos, incluindo foto e nível de urgência;
(2) a mensagem automática de recebimento, com o prazo do nível;
(3) a resposta padrão para quando o custo é do inquilino — e a
para quando é do proprietário.

Regras: não decida quem paga. Use só a cláusula colada; se o caso
não estiver coberto, a resposta diz que será verificado, com prazo.

Exigir foto e nível de urgência no momento do pedido resolve metade da discussão antes dela existir, porque fixa o estado da coisa na data. Base em prompts para formulários de solicitação de manutenção.

3. Renovação com a conta à vista

Escreva a proposta de renovação de locação.

CONTRATO ATUAL: [valor, vencimento, índice previsto]
ÍNDICE APLICADO E PERÍODO: [cole o número que você já apurou]
HISTÓRICO DO INQUILINO: [pagou em dia? conservou? há quanto tempo]
MERCADO NA REGIÃO: [o que você levantou, se levantou]

Entregue: (1) a carta com o novo valor e a memória do cálculo;
(2) a justificativa em uma frase; (3) duas alternativas caso não
seja aceito — prazo maior com reajuste menor, por exemplo.

Regra: não calcule índice que eu não colei nem estime inflação.
Faltando o número, escreva [ÍNDICE A APURAR].

Mostrar a memória do cálculo muda o tom da conversa inteira: o inquilino discute o índice, que é impessoal, em vez de discutir a sua intenção. Ponto de partida em prompts para ofertas de renovação de aluguel.

4. Aditivo: mudar sem refazer

Redija o aditivo ao contrato de locação.

CONTRATO ORIGINAL: [cole as cláusulas afetadas]
O QUE MUDA: [o ponto exato: valor, prazo, ocupantes, animal, obra]
A PARTIR DE QUANDO: [data]
QUEM ASSINA: [partes e garantia, se houver]

Entregue: (1) o aditivo referenciando a cláusula que altera;
(2) o que permanece inalterado, dito explicitamente; (3) a lista
de quem precisa assinar para o aditivo valer.

Regra: não altere cláusula que eu não pedi. Marque como
[CONFERIR COM ADVOGADO] qualquer ponto com efeito legal.

O item 2 parece redundante e não é: aditivo que só descreve a mudança abre espaço para a leitura de que o resto caducou. E o item 3 é onde a coisa costuma falhar de verdade — muda-se o contrato e esquece-se de quem deu a garantia. Veja prompts para aditivos de contrato de locação.

5. A saída, que é onde tudo se resolve ou azeda

Escreva a carta de devolução do depósito de garantia.

VALOR DEPOSITADO: [valor, se rendeu, como foi guardado]
VISTORIA DE ENTRADA: [cole ou descreva o estado registrado]
VISTORIA DE SAÍDA: [o que foi encontrado, com foto]
ORÇAMENTOS DE REPARO: [item, valor, fornecedor]

Entregue: (1) a carta com o cálculo item a item, ligando cada
desconto à diferença entre as duas vistorias; (2) o que é desgaste
natural e não pode ser descontado; (3) o prazo e a forma da
devolução.

Regras: nenhum desconto sem orçamento colado e sem registro na
vistoria. Na dúvida entre desgaste e dano, classifique como
desgaste.

A última regra é a que evita processo. Desconto sem lastro nas duas vistorias é o que transforma uma saída tranquila em ação judicial — e a diferença entre desgaste natural e dano é justamente o ponto em que quem administra tende a puxar para o próprio lado. Mais em prompts para cartas de devolução de depósito.

A regra dos cinco

O modelo não decide quem paga, não calcula índice que você não forneceu e não afirma obrigação legal. Ele organiza o texto, liga cada afirmação a um documento que você colou e marca o que falta. Numa relação que dura anos e termina em acerto de contas, é exatamente o que se quer de uma ferramenta: memória e forma, não opinião.

Se o seu trabalho é a ponta da transação — avaliação, anúncio, contrato inicial —, o combo anterior cobre a semana do corretor de imóveis. E a disciplina de nunca prometer fora da política é a mesma do atendimento.